Krótka odpowiedź
Zadatek przy zakupie mieszkania wynosi w Polsce najczęściej od 5 do 10 procent ceny. Jeżeli od transakcji odstąpi kupujący, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Jeżeli odstąpi sprzedający, kupujący może żądać zwrotu w podwójnej wysokości. Gdy umowa dochodzi do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny. Kluczowa jest umowa przedwstępna: to w niej zapisuje się, co się dzieje, gdy bank odmówi kredytu, i to ten zapis decyduje, czy pieniądze wrócą.
Ile wynosi zadatek przy mieszkaniu?
Rynkowy standard to 5 do 10 procent ceny. Przy mieszkaniu za 600 000 zł oznacza to od 30 000 do 60 000 zł. Kwota jest przedmiotem negocjacji: sprzedający chce wyższej, bo mocniej wiąże kupującego, kupujący niższej, bo tyle ryzykuje.
Wysoki zadatek nie zawsze jest w interesie sprzedającego. Kupujący, który boi się utraty dużej kwoty, częściej wybiera ofertę konkurencyjną albo negocjuje warunki, które osłabiają zabezpieczenie.
Kiedy zadatek przepada, a kiedy wraca w podwójnej wysokości?
Zasada z artykułu 394 Kodeksu cywilnego działa w obie strony:
- kupujący rezygnuje z własnej winy: sprzedający zatrzymuje zadatek,
- sprzedający rezygnuje: kupujący może żądać zwrotu w podwójnej wysokości,
- transakcja dochodzi do skutku: zadatek zalicza się na poczet ceny,
- strony rozwiązują umowę za porozumieniem albo przeszkoda jest niezależna od obu: zadatek wraca w zwykłej wysokości.
Ostatni punkt najczęściej bywa źródłem sporu, bo trzeba ocenić, czy przeszkoda faktycznie była niezależna od stron.
Co gdy bank odmówi kredytu?
To najczęstsze pytanie kupujących i odpowiedź nie brzmi „zadatek zawsze wraca”. Wszystko zależy od tego, czy w umowie przedwstępnej znalazł się warunek dotyczący finansowania.
Bezpieczny dla kupującego zapis mówi wprost, że jeżeli do określonej daty kupujący nie uzyska decyzji kredytowej, umowa ulega rozwiązaniu, a zadatek wraca w zwykłej wysokości. Bez takiego zapisu odmowa banku bywa traktowana jako okoliczność po stronie kupującego, czyli sytuacja, w której zadatek przepada.
Praktyczna kolejność jest więc odwrotna niż zwykle: najpierw sprawdza się zdolność kredytową i uzyskuje wstępną decyzję, dopiero potem podpisuje umowę przedwstępną z zadatkiem.
Zadatek a zaliczka w umowie przedwstępnej
Jeżeli w umowie napisano „zaliczka”, to przy braku transakcji wpłata co do zasady wraca w zwykłej wysokości, niezależnie od tego, kto się wycofał. To rozwiązanie łagodniejsze i słabiej wiążące obie strony. Zadatek daje mocniejsze zabezpieczenie, ale też realne ryzyko utraty pieniędzy.
Decyduje treść umowy, nie słowo użyte w rozmowie z pośrednikiem. Warto przeczytać ten fragment przed podpisem i, gdy jest niejasny, poprosić o doprecyzowanie.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Minimum, którego brak później boli:
- dokładne oznaczenie nieruchomości razem z numerem księgi wieczystej,
- cenę i sposób zapłaty, w tym kwotę zadatku i termin wpłaty,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej u notariusza,
- warunek dotyczący kredytu, jeżeli zakup jest finansowany,
- termin i stan wydania mieszkania oraz to, co zostaje w lokalu,
- oświadczenia sprzedającego o braku zaległości i obciążeń.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego kosztuje więcej, ale daje mocniejsze uprawnienie: możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko odszkodowania.
To nie jest porada prawna. Przy transakcji na kilkaset tysięcy złotych warto, żeby umowę przeczytał prawnik albo notariusz.
FAQ
Ile wynosi zadatek przy zakupie mieszkania? Najczęściej 5 do 10 procent ceny. Kwota podlega negocjacji między stronami.
Czy zadatek przepada, gdy kupujący się rozmyśli? Tak, gdy rezygnacja jest z jego winy. Sprzedający zatrzymuje wtedy całą kwotę.
Kiedy kupujący dostaje dwukrotność zadatku? Gdy od transakcji odstępuje sprzedający. Kupujący może wtedy żądać zwrotu w podwójnej wysokości.
Czy zadatek wraca, gdy bank odmówi kredytu? Tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna zawiera warunek dotyczący finansowania. Bez niego odmowa banku bywa traktowana jako okoliczność po stronie kupującego.
Czym różni się zadatek od zaliczki przy mieszkaniu? Zaliczka co do zasady wraca niezależnie od tego, kto się wycofał. Zadatek przepada lub podlega zwrotowi w podwójnej wysokości, zależnie od tego, kto zawinił.
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza? Nie musi, ale forma aktu notarialnego pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko odszkodowania.
Kiedy wpłacić zadatek? Po podpisaniu umowy przedwstępnej i po sprawdzeniu księgi wieczystej, najlepiej po uzyskaniu wstępnej decyzji kredytowej.
Biuro nieruchomości traci klienta, zanim dojdzie do rozmowy o zadatku
Zapytanie o ofertę ma najkrótszy termin przydatności ze wszystkich leadów. Agent na prezentacji nie odbierze, a osoba dzwoniąca w sprawie mieszkania ogląda dziś jeszcze trzy inne.
ZvonAI odbiera, sprawdza, czy oferta jest aktualna, odpowiada o prowizji i zasadach zgodnie z Waszymi ustawieniami i umawia prezentację w kalendarzu agenta. Zobacz, jak to działa: AI recepcjonistka dla biura nieruchomości.